Beleggers in grond vormen een financiële buffer

Bij ongeveer 1 op de 3 grondtransacties waarin VSO makelaars een bemiddelende rol speelt wordt gebruik gemaakt van een belegger. Voor beleggers een aantrekkelijk alternatief voor de lage spaarrente en voor kopers zijn de beleggers vaak een verstrekker van relatief goedkoop geld met relatief minder strenge voorwaarden. Boerenbusiness vroeg makelaar Johan Zandbergen naar de ins en outs.

Dat het aandeel beleggingen in landbouwgrond groeit, is niet nieuw, maar het lijkt wel sneller opmars te maken. Hoe komt dat?
‘Voor de financiering van grond kun je bij een bank terecht, maar beleggers komen steeds vaker in beeld voor een deel van de financiering. Dat kunnen stichtingen zijn, kerken, gefortuneerde families, verzekeringsmaatschappijen of andere instellingen. Een breed scala. Banken zijn terughoudend en stellen behoorlijke eisen aan de  aflossing. Grond in eigendom is leuk, maar daarvoor is veel geld nodig. Aan reguliere pacht is bijna niet meer te komen. Wat er over blijft, is erfpacht. Dat is liquide en je wapent jezelf tegen rentestijgingen, want het staat langere tijd vast. Een voordeel van eigendom is de pensioenvoorziening, maar dat kan ook op andere manieren. Vaak hebben de boeren al genoeg voor hun oude dag als ze stoppen.’

Waarom zijn beleggers interessant als financierder en in welke zin zijn ze minder streng dan de bank?
‘Een bank eist jaarcijfers en je moet als boer een bedrijfsplan neerleggen. Een belegger wil natuurlijk wel een indruk van hoe de zaken ervoor staan en wil de zekerheid of het een goede ondernemer is die netjes op z’n grond past, maar daarmee houdt het zo’n beetje op. Een belegger zal niet elk jaar jaarstukken en dat soort papierwerk opvragen. Wat verder niet altijd wordt gezien is dat een boer behoorlijk kan groeien als hij dat samen met de belegger doet. Die staan er echt wel voor open.’

Maar banken zijn goedkoper…
‘Dat hangt ervan af. Bij voldoende inkomen en zekerheid is de bank in de meeste gevallen nog steeds de goedkoopste verstrekker van geld. Echter, als het wat spannender wordt, dan bieden beleggers goede alternatieven. Bovendien moet je niet alleen kijken naar waar je goedkoper uit bent, kijk ook naar wat je wil. Daarbij is de aflossing op eigendomsgrond vaak een grote aanslag op de liquiditeitspositie, waardoor er te weinig overblijft om van te kunnen leven.’

Ziet iedere boer het zitten om met een belegger in zee te gaan of moet je als persoon of bedrijf aan bepaalde eisen voldoen?
‘Als het financieel gezien een janboel is dan heeft het geen zin. Als de canon niet meer kan worden betaald, dan moet je je afvragen waar je mee bezig bent. De belegger vraagt weliswaar niet ieder jaar om een jaarrekening, maar als je niet aan je verplichtingen kunt voldoen moet je dat tijdig overleggen. Een optie is om de grond te splitsen; het eigendom verkoop je aan de belegger en de boer krijgt er erfpacht voor terug. Met dat erfpachtrecht kun 35 of 40 jaar blijven pachten voor die overeengekomen canon. Het zakelijk recht kun je weer verkopen.’

In weke gevallen kan erfpacht interessant zijn?
‘Voor groeiers kan de aflossingsverplichting een molensteen om hun nek worden. Ook in situaties waarbij boeren te grote sprongen hebben gemaakt is erfpacht een optie, want beleggers trekken dat weer recht. Verder is erfpacht interessant voor boeren die op de wat langere termijn met hun bedrijf willen stoppen. Ze willen van de verplichting van hun bank af en willen hun kinderen helpen met bijvoorbeeld het kopen van een huis. In veel gevallen is het arm leven en rijk sterven, maar nu kunnen ze hun kinderen helpen en sterven ze iets minder rijk. In de tussentijd hebben ze meer financiële armslag en hebben ze nog een flink aantal jaar van leuk boeren voor de boeg.

Kortweg komt het erop neer dat de opbrengst wat naar voren wordt gehaald bij verkoop. Hij verkoopt namelijk het blote eigendom van een deel van de grond aan een belegger en later als hij met het bedrijf stopt verkoopt hij de rest. Dit soort constructies komen best veel voor. Het is zo uit te rekenen dat het past en banken staat hier welwillend in. In het geval van groeibedrijven zijn er soms anders geen mogelijkheden.’

Verwachten jullie dat het aandeel beleggers verder toeneemt? Hoe zit dat op de korte en op de lange termijn?
‘Ik voorzie wel een toename. Beleggers hebben niet veel goede alternatieven voor hun geld. Grond past goed in hun beleggingsportefeuille. Toch zetten ze niet al hun geld in op grond, maar spreiden ze hun risico.’

© DCA Market Intelligence. Op deze marktinformatie berust auteursrecht. Het is niet toegestaan de inhoud te vermenigvuldigen, distribueren, verspreiden of tegen vergoeding beschikbaar te stellen aan derden, in welke vorm dan ook, zonder de uitdrukkelijke, schriftelijke, toestemming van DCA Market Intelligence.