Agrarische gronden zijn voor de projectontwikkelaars een aantrekkelijke locatie om zonneparken te plaatsen. Steeds meer agrarisch ondernemers hebben hier oren naar en laten een optieovereenkomst opstellen. Vaak wordt een aantal belangrijke zaken hierin vergeten.
Het zijn in de regel vaak (financiële) voordelen die de doorslag geven om een optie op de eigen grond te verlenen. Dit wordt vastgelegd in de vorm van een optieovereenkomst. Deze wordt vaak vormgegeven door de projectontwikkelaar, maar als grondeigenaar is er onderhandelingsruimte om de optie naar wens in te richten.
Echter, nog te vaak wordt dit vergeten, wat risico’s met zich meebrengt. Wat zijn de juridische zaken waar u zelf invloed op heeft tijdens het sluiten van een optieovereenkomst?
1. Duur van de optie
In de optieovereenkomst legt u onder meer de duur van de optie vast en deze omvangt meestal 2 jaar (met een mogelijkheid tot verlenging met 2 jaar). Van belang is wel dat beide partijen duidelijke afspraken maken over de duur van de optie.
Tijdens de lopende optie kunt u als grondeigenaar de grond niet zomaar een andere bestemming geven, kunt u geen toekomstplannen maken en loopt u dus mogelijk inkomsten mis. Zorg dus dat de overeenkomst nooit voor onbepaalde tijd is.
2. Mogelijkheid de overeenkomst te kunnen beëindigen
Als u er in de optie achter komt dat het in gebruik geven van de grond toch fiscaal onaantrekkelijk is, kunt u zich niet zomaar terugtrekken. Om te voorkomen dat u ongewenst aan de optie vastzit, is het verstandig om een 'mogelijkheid tot beëindiging in bepaalde gevallen' op te nemen in de overeenkomst. Of zorg ervoor dat de fiscale aspecten op voorhand goed in beeld zijn.
3. Conceptversie van de opstalakte
Indien het zonnepark daadwerkelijk wordt gebouwd, zal er een recht van opstal worden gevestigd. Dit gebeurt bij de notaris en via een opstalakte. Om het risico te vermijden dat u akkoord gaat met een opstalakte zonder deze ingezien te hebben, raden we aan een conceptversie op te vragen en te onderhandelen bij de optieovereenkomst. Op deze manier is er zicht op de afspraken als het zonnepark er daadwerkelijk gaat komen en kunt u zich hierop voorbereiden.
4. Vergoeding
In veel gevallen krijgt de grondeigenaar pas een vergoeding wanneer de opstalakte getekend is en het zonnepark wordt gebouwd. Dit wordt de retributie genoemd. Afspraken die hierover kunnen worden gemaakt, zijn de hoogte, indexatie en wanneer de eerste betaling plaatsvindt. Zolang de optie op de grond loopt, kan het geen andere bestemming krijgen en loopt u mogelijk inkomsten mis.
Daarnaast is een optie ook wat waard. Ook kunnen er onkosten gemaakt worden, bijvoorbeeld omdat een gewas door de komst van het zonnepark vroegtijdig geoogst moet worden. Het is redelijk om in de overeenkomst een (onkosten)vergoeding vast te leggen.
5. De wegnemingsgarantie
Neem in de optieovereenkomst eveneens een wegnemingsgarantie op. Hiermee verzekert u dat er een potje opgebouwd wordt, zodat er geld beschikbaar is voor de verwijdering van het zonnepark indien nodig. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als het contract afloopt, niet verlengd wordt of omdat blijkt dat het niet langer rendabel is.
Wanneer de projectontwikkelaar geen geld heeft om de zonnepanelen te verwijderen, dan kan u als grondeigenaar met het zonnepark blijven zitten en draait u zelf op voor de kosten.
Aspecten meenemen
Tenslotte, vergeet niet om ook de fiscale en agrarische aspecten mee te nemen. Hebt u nog vragen of wilt u advies over de mogelijkheden van een zonnepark? Neem dan contact met ons op!
Wilt u op de hoogte gehouden worden over onderwerpen die u als agrarisch ondernemer aangaan? Meld u dan aan voor de nieuwsbrieven van accon■avm via het aanmeldformulier. Volg ons ook op Twitter, LinkedIn of Facebook!
