Beleggen in grond: je moet er verstand van hebben

De grondmarkt heeft zich de laatste jaren positief ontwikkeld en dat blijft ook bij beleggers niet onopgemerkt. Die interesse ontstaat door het zien van de rendementen. Wat er vaak niet bij staat, is dat je kennis van zaken moet hebben en welke factoren de prijs van de landbouwgrond daadwerkelijk (kunnen) bepalen. Ik pak drie factoren bij de kop om aan te geven waar je als belegger ook op moet letten. De meeste agrarische ondernemers herkennen dit. Immers, zij hebben de grondmarkt van jongs af aan leren kennen.

Grond is illiquide. Als je grond koopt dan doe je dat voor de lange termijn. Dit omdat de grondmarkt een lokale markt is met een beperkt aantal gegadigden en de kosten van aankoop substantieel zijn. Denk aan notariskosten, bankkosten en in sommige gevallen overdrachtsbelasting. Bovendien duurt het gemiddeld enkele maanden voordat de koop of verkoop is gesloten en helemaal afgehandeld. In de praktijk wordt jaarlijks tussen de 1 en 1,5 procent van de totale oppervlakte landbouwgrond verhandeld. Daaruit blijkt ook dat grond gemiddeld vele jaren in bezit is van dezelfde eigenaar. Ter vergelijking: een belegging in aandelen kun je iedere werkdag contant maken.

In Nederland is grond schaars en gemiddeld wordt er ieder jaar 0,35 procent landbouwgrond definitief aan de landbouw onttrokken voor woningbouw, infrastructuur en natuur. De komende jaren is de vraag voor woningbouw en infrastructuur echter minimaal. Onderzoek van Royal Haskoning DHV heeft uitgewezen dat gemeenten in Nederland tezamen een overschot hebben van 10.000 hectare. Daarbij is rekening gehouden met de grondbehoefte tot 2025. Daarom hebben gemeenten massaal de waarde van hun grondposities moeten afboeken. De kans dat een perceel landbouwgrond snel meer geld waard wordt door een bestemmingswijziging in de komende jaren, is dan ook nihil.

Nederland kent de hoogste grondprijs in Europa. Grotendeels komt dit door de kwaliteit van de grond, goede productieomstandigheden en de goede landbouw infrastructuur. Bovendien is de grondbehoefte vanuit woningbouw en infrastructuur tot 2009 groot geweest. De grondprijs in Nederland heeft een ‘stedelijke component’, dat wil zeggen dat door de vraag vanuit woningbouw enzovoort de prijs van de landbouwgrond structureel hoger ligt dan de waarde die je er vanuit landbouwkundig gebruik aan toe kan kennen. Dat komt doordat agrarische ondernemers die hun grond duur verkochten, andere landbouwgrond weer kochten of verhuisden naar het noorden. Op die manier werd de algehele grondprijs omhoog gedreven. Doordat deze druk de komende jaren afneemt, draagt dit niet bijdragen aan een hogere grondprijs.

Nu heb ik drie factoren benoemd die belangrijk zijn bij het beleggen in grond, in de praktijk zijn er nog veel meer. Daarom moet je als belegger echt kennis hebben of inschakelen om teleurstellingen te voorkomen. Denk ook aan het beheer van de grond. Een oud agrarisch spreekwoord zegt: ‘Het oog van de meester maakt de koe vet’. En dat geldt hier zeker ook.

Alfred Jansen
Directeur en rentmeester De Mediaan

Alfred Jansen

Alfred Jansen is bestuurder veiligheid en pacht bij LTO Nederland, rentmeester en hij heeft een boerderij met kalveren en akkerbouw. In zijn opinies schetst hij de ontwikkelingen in de markt van agrarisch onroerend en dierrechten.

© DCA Market Intelligence. Op deze marktinformatie berust auteursrecht. Het is niet toegestaan de inhoud te vermenigvuldigen, distribueren, verspreiden of tegen vergoeding beschikbaar te stellen aan derden, in welke vorm dan ook, zonder de uitdrukkelijke, schriftelijke, toestemming van DCA Market Intelligence.