Column Edin Mujagic

Negatieve hypotheekrente niet in de polder

17 April 2015 - Edin Mujagic - 19 reacties

Het was groot nieuws in verschillende kranten: in Denemarken kun je een hypotheeklening met een negatieve rente krijgen! Ofwel: een Deen leent geld van zijn bank om een huis te kopen en krijgt geld toe. Onlangs was er ook een bericht dat het mogelijk is in Spanje 100.000 euro te lenen en na 30 jaar 98.000 terug te betalen dankzij een negatieve rente. Dan is het logisch dat velen in Nederland zich afvragen of dat ook bij ons kan. De eerste mails met die vraag zijn al gesignaleerd in mijn inbox.

Spanje en Nederland verschillen op minstens één punt enorm als we het over geld lenen voor het kopen van een huis hebben. Van oudsher lenen Spanjaarden het liefst tegen een variabele rente; de Nederlander kiest doorgaans juist voor een vaste rente. Dit is niet zomaar ontstaan.

In het pre-euro tijdperk behoorden de Nederlandse langetermijnrentes, en daarmee ook de vaste rentes op een hypotheeklening, tot de laagste van Europa. In Spanje waren die juist torenhoog, veel hoger dan de officiële rente van de Spaanse centrale bank. Omdat de variabele rentes sterk afhangen van de officiële rentes van de centrale banken, was geld lenen tegen een variabele rente voor Spanjaarden veel goedkoper dan kiezen voor een vaste rente. (waarom de Nederlandse lange rente tot de laagste van Europa behoorde en die van Spanje juist zeer hoog was in het pre-euro tijdperk heeft te maken met de verschillende historie op het gebied van het rentebeleid van de centrale banken in beide landen). Dit betekent dat tegenwoordig veel meer mensen in Spanje hun hypotheekrente zien dalen dan in Nederland.

Het bericht uit Denemarken dat sommige klanten maandelijks geld bijgeschreven krijgen is overigens slechts deels waar. Ja, sommige Denen die een hypotheeklening hebben krijgen maandelijks geld toe. Maar een vetpot is het niet, het gaat hooguit om enkele euro’s per maand. Bovendien: doordat er kosten gemoeid zijn met elke lening betalen die Denen per saldo elke maand toch een bedrag aan hun bank.

Het is zeker niet zo dat alle Denen met een hypotheek of ook maar een groot deel van die groep, negatieve rente op hun lening hebben. Om te beginnen heeft slechts één bank – waarschijnlijk om marktaandeel te proberen te veroveren – ervoor gekozen klanten negatieve rente door te berekenen. In de tweede plaats is het zo dat steeds meer banken in Denemarken de voorwaarden aanpassen zodat de hypotheekrente nooit onder 0 procent kan zakken.

En hoe zit het met Nederland? Zoals gezegd hebben in ons land zeer veel huiseigenaren een hypotheeklening met een vaste rente, dus voor hen is er niet eens in theorie een kans op negatieve rente. En die Nederlandse huiseigenaren die wél een hypotheeklening met een variabele rente hebben, hebben te maken met allerlei opslagen op de basisrente, namelijk het EURIBOR-tarief. Die opslagen zijn in Nederland zodanig hoog, dat de effectieve rente zelfs bij een negatieve EURIBOR nog steeds boven 0 procent ligt.

En dat gaat ook niet veranderen. De afgelopen jaren hebben de Nederlandse banken hun voorwaarden aangepast in de zin dat de daling van de EURIBOR-rentes doorgegeven wordt aan de klant totdat de EURIBOR onder de 0 procentgrens zakt (ook wel de zero rate clausule geheten). Die rente kan daarna dalen wat die wil, de bank stelt de EURIBOR gewoon op 0 procent en daar blijft het bij. Wat de klant betaalt is dan alleen nog de opslag. Dat betekent inderdaad een veel lagere rente maar géén negatieve rente want de zon zal eerder in het Westen opkomen en in het Oosten ondergaan dan dat de opslagen van de banken negatief worden.

Sterker nog, die opslagen kunnen wel eens juist stijgen naarmate de EURIBOR zakt omdat in de algemene voorwaarden op veel hypotheekleningen met een variabele rente die afgesloten zijn de afgelopen jaren staat dat de bank de hoogte van de opslag kan aanpassen als de ontwikkelingen op de geldmarkt dat rechtvaardigen. Óf en wanneer dat het geval is en hoeveel de opslagen dan moeten stjgen, dát bepaalt de bank zelf.

Ik ben bang dat de Nederlander voorlopig hooguit van tijd tot tijd in zijn krant zal kunnen lezen dat er in andere landen, sporadisch, negatieve rente op hypotheekleningen een feit is. In Nederland gaat dat vrijwel zeker niet gebeuren.

Edin Mujagic

monetair econoom

Edin Mujagic

Edin Mujagic is macro-econoom en hoofdeconoom bij OHV Vermogensbeheer. Hij focust zich op de wereldwijde centrale banken, en in zijn blogs schrijft hij met name over de ECB en Fed. Ook heeft hij diverse boeken geschreven.
Reacties
19 reacties
Henk52 17 April 2015
Dit is een reactie op dit artikel:
[url=http://www.boerenbusiness.nl/columnisten/column/10863267/Negatieve-hypotheekrente-niet-in-de-polder]Negatieve hypotheekrente niet in de polder[/url]
En wie heeft al enkele jaren verkondigd, dat de rente zou gaan stijgen? Juist Edin. Waarom schrijft Edin niks over de renteswaps, die nog nij de rentetoeskag komt? Precies, dan raakt hij teveel klanten kwijt;-)
Edin Mujagic 17 April 2015
En daar blijf ik achter staan, mijn visie op de middellange en lange termijn is niet veranderd. Of toch wel, in de zin dat ik tegenwoordig nog meer bang ben voor enorme rentestijging de komende jaren. Waarom? Rente is nu laag omdat de centrale banken met duizenden miljarden de rentes omlaag drukken én hun officiële rentes op 0 % houden. Dat stopt een keer en dan is er geen deksel meer die de rente tegenhoudt (kijk maar naar de VS). Tel daarbij het inflatiegevaar (in loop der duizenden jaren heeft te veel geld in omloopt ALTIJD, zonder uitzondering, geleid tot stijgende inflatie) én de kans op faillissementen van de regeringen en alle ingrediënten voor fors hogere rentes op middellange termijn zijn aanwezig. Dit is allemaal niet van belang en volkomen irrelevant…voor iemand die niet verder kijkt dan zijn neus lang is, dat wil zeggen alleen oog heeft voor de korte termijn. En was de focus op korte termijn nu juist niet wat tot de crisis geleid heeft? Een verstandige ondernemer, belegger etc verliest het middellange en lange termijn nooit uit het oog.
Henk52 17 April 2015
Voor mijn part mag je dat 50 jaar blijven volhouden. Maar de eerste 10 jaar zal de rente laag blijven. Meer geld in omloop? Iedere weldenkende ondernemer weet, dat de banken het geld vasthouden en dus vrijwel niet in omloop brengen. Dus iedere econoom moet weten, dat dit geen inflatie gaat veroorzaken. Hoogstens kan inflatie veroorzaakt gaan worden door importeren van inflatie door de duurdere dollar.
Het hele systeem wordt nu dusdanig met licht volgepompt, dat het op een gegeven moment gaat knappen. Dan valt alles in mekaar en krijgen we het jaren 30 scenario. Maar iedereen mag gerust Edin geloven en ook nog voor zijn adviezen betalen.
Vraag eens aan de landbouwers, die renteswaps hebben, hoe die erover denken. Zij hebben zich gek laten maken door de banken en de zg. economen, die het allemaal meenden te weten.
Agria 17 April 2015
Henk52 schreef:
Voor mijn part mag je dat 50 jaar blijven volhouden. Maar de eerste 10 jaar zal de rente laag blijven. Meer geld in omloop? Iedere weldenkende ondernemer weet, dat de banken het geld vasthouden en dus vrijwel niet in omloop brengen. Dus iedere econoom moet weten, dat dit geen inflatie gaat veroorzaken. Hoogstens kan inflatie veroorzaakt gaan worden door importeren van inflatie door de duurdere dollar.
Het hele systeem wordt nu dusdanig met licht volgepompt, dat het op een gegeven moment gaat knappen. Dan valt alles in mekaar en krijgen we het jaren 30 scenario. Maar iedereen mag gerust Edin geloven en ook nog voor zijn adviezen betalen.
Vraag eens aan de landbouwers, die renteswaps hebben, hoe die erover denken. Zij hebben zich gek laten maken door de banken en de zg. economen, die het allemaal meenden te weten.


Dus die landbouwers met renteswaps hebben er meer verstand van dan Edin?
henk52 17 April 2015
Agria schreef:
Dus die landbouwers met renteswaps hebben er meer verstand van dan Edin?

Ik weet niet hoe jij aan die conclusie komt.
aex 17 April 2015
Meer geld in omloop.
m.a.w. de geld persen staan aan.
De hele westerse economie is gebaseerd op schulden,nu de rente straks op nul komt,komt er nog meer geld op de markt vandaar dat de beurzen het ook zo goed doen!!
Maar het gevaar zit hem in het feit dat er straks geen geld meer is en de beurs toch een keer een correctie krijgen.
En al het geld verdwenen zal zijn.

We hebben een mindere periode achter de rug maar binnen nu en 10 jaar komt de slechte periode pas,want dan heeft niemand meer geld op de spaar rekening en is het beleggings geld mooi verdampt.

Dan word het pas recessie
Agria 17 April 2015
henk52 schreef:
Agria schreef:
Dus die landbouwers met renteswaps hebben er meer verstand van dan Edin?

Ik weet niet hoe jij aan die conclusie komt.


U twijfelt aan de woorden van Edin en vervolgens zegt u dat we aan landbouwers met renteswaps moeten vragen hoe die er over denken. Ik trek dan de conclusie dat u het oordeel van de landbouwers die indertijd bij hun volle verstand een renteswap hebben afgesloten, hoger inschat dan dat van Edin.
Henk52 18 April 2015
@agria
Dan kunt U niet goed lezen, want die boeren met swaps hebben zich laten adviseren door die zg "slimme adviseurs".
Henk52 18 April 2015
@agria.
Nu weten die agrariers het beter. Jaren terug zijn ze door de adviezen van die zg. slimme adviseurs in het systeem getrapt van de betaalde adviezen. Denk bij elk advies van een bank of van een econoom of van de politiek het tegenovergestelde, dan kom je al een heel eind.
Henk52 18 April 2015
@agria.
Nu weten die agrariers het beter. Jaren terug zijn ze door de adviezen van die zg. slimme adviseurs in het systeem getrapt van de betaalde adviezen. Denk bij elk advies van een bank of van een econoom of van de politiek het tegenovergestelde, dan kom je al een heel eind.
Agria 18 April 2015
Henk52 schreef:
@agria
Dan kunt U niet goed lezen, want die boeren met swaps hebben zich laten adviseren door die zg "slimme adviseurs".


Ik kan best lezen en uw betoog op dit punt is voor tweëerlei uitleg vatbaar en dus gewoon onduidelijk.

Overigens is er niks mis met renteswaps zolang je maar niet voor de aflooptijd uit moet stappen wanneer de rente lager is dan de swap. Dan heeft hij een negatieve waarde. Daarnaast waren het niet de economen maar vooral de commerciële accountmanagers die dit propageerden om een aantrekkelijke premie op te strijken.

Daarnaast als je bij elk advies het tegenovergestelde denkt of handelt zul je best weleens gelijk krijgen maar het is geen wet van Meden of Perzen.
Henk52 18 April 2015
HomeAgendaNieuwsMaatschappelijk vastgoed algemeen- Juridische aspecten bij transformatie religieus vastgoed- '"Structureel behoefte aan collectieve woonvormen met zelfbeheer"- "Regionale woningbouwopgave verschuift van kwantitatief naar kwalitatief"- Afscheid Jo Coenen: ‘Er zijn tekenen van herstel’- "Geef woningcorporaties geen al te beperkte rol"- Crowdfunding als graadmeter draagvlak voor maatschappelijk vastgoed- Prijsvraag moet leegstand Overijssel oplossen- Wonen 6.0: de nieuwe positie van woningcorporaties- EPC onderwijs-en zorgnieuwbouw per 1 januari fors naar beneden- "Scheiding corporatiebezit enorme operatie"- “Overheid drijft bedrijfslasten corporaties op”- Veranderingen energieprestatie gebouwen vanaf juli 2014- 4 inkoopmodellen voor gemeenten- Grote leegstand maatschappelijk vastgoed in verschiet- Nieuwe coalities voor duurzaam platteland stuiten op oude werkelijkheid- Stadsvernieuwing als businesscase in krimpgebied- "SCP-rapport gooit kind met badwater weg"- Fusies corporaties leiden gemiddeld tot hogere kosten- ‘Oudere ouderen’ vooral probleem voor krimpregio’s- Multifunctionele accommodatie als sociaal hart in krimpgebied- Rentederivaten deel III: juridische acties- Rentederivaten: de risico's- Limburg biedt Rijk alternatief voor bezuinigingsmaatregelen woningmarkt- Het woonakkoord een paar weken later- Van Eykelenburg (BNG): geen derivaten meer voor klanten- Publiek vastgoed: Analyses, concepten en voorbeelden- Frans Crijns (Maasvallei): Oplossing voor malaise in corporatieland- Corporaties 2020: sociale woningbouw, seniorenhuisvesting en duurzaamheid- Aanmelding NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling 2013 van start- Bewijs in het bouwrecht: een korte introductie- Verbod op rentederivaten geen oplossing- Huybregts-Relou laat zijn projectleiders de-centraal inkopen- Atlas Nieuwe Steden- Derivaten: is de pijn te verzachten?- Hergebruik oud gemeentehuis mogelijk- RENTESWAPS: HOE WERKT HET- ToekomstwaardeNu! De kracht van functiecombinaties- "Revolutionaire verandering in (maatschappelijk) vastgoedsector"- Leefstijlen en publieke gebouwen- Innovatief verduurzamen rijkskantoren, een tussenstand- Meer maatschappelijk vastgoed dan winkels en kantoren- "Vergeet ketenintegratie, het gaat om kennisintegratie"- "Corporaties moeten als ondernemers denken"- Vastgoedfraudezaken beboet na onderzoekZorgOnderwijsDuurzaamheidHand-outs KMVG praktijksessiesOver het KMVGColumnsAdverterenOp de hoogte blijven?LinksContact

Renteswaps: hoe werkt het?

De afgelopen maanden is het als gevolg van de Vestia affaire duidelijk geworden dat er de nodige risico’s verbonden zijn aan derivatenconstructies zoals renteswaps. Wat er bij Vestia gebeurd is, zou ook zomaar in de zorgsector kunnen gebeuren1. Hoe werkt een renteswap nu precies? En wat zijn de juridische achtergronden waar rekening mee gehouden moet worden? Hier volgt een overzicht.

 

Renteswap

Een swap is een derivaat, dat wil zeggen een afgeleid financieel product, waarmee speci-fieke risico’s verhandeld kunnen worden. Via swaps worden op grote schaal renterisico’s en valutatrisico’s afgedekt en de afgelopen jaren zijn op deze wijze ook risico’s op faillissement van bedrijven of landen afgedekt. Een standaard renteswap werkt als volgt:

Stel uw organisatie wil de komende jaren gaan investeren en heeft hiervoor een financiering nodig. In de huidige markt is het niet eenvoudig om een langlopende lening tegen een lage vaste rente te verkrijgen. U bent gedwongen om kort-lopend (3 à 5 jaar) te lenen tegen een variabele rente. Het probleem met deze variabele rente is dat u het risico loopt dat  de rente gaat stijgen. Dit zal de nodige impact hebben op de exploitatiekosten. Om dit risico af te dekken en de zekerheid van een vaste rente te creëren is het mogelijk om een renteswap te sluiten.

Met een standaard renteswap ‘ruilt’ u het risico van een stijging van de kortlopende variabele rente met een andere partij tegen betaling van een vaste rente. Uiteraard is ook het omgekeerde mogelijk, namelijk dat u een vaste rente ruilt tegen een variabele rente. Vaak zit de bank daar tussen. U sluit dan een overeenkomst met de bank waarbij u gedurende een bepaalde periode de betaling van de variabele rente ruilt tegen betaling van een vaste rente. Netto betaalt u dan de vaste rente plus een opslag aan de bank en ontvangt u de variabele rente terug van de bank.

 

Deze constructie kan als volgt worden weergegeven:

 

 

Als de variabele rente stijgt, dan is dit een mooie constructie aangezien u op grond van de renteswap een hogere variabele rente van de bank ontvangt, dan de vaste rente die u aan de bank moet betalen.

Het wordt echter vervelend als de variabele rente die u van de bank ontvangt, daalt. In dat geval moet u de hoge vaste rente op grond van de swap betalen, terwijl u daar een lage variabele rente voor terug ontvangt. Daarnaast speelt het volgende risico.

 

Bij het aangaan van de renteswap worden er afspraken gemaakt tussen u en de bank over het hoogst toegestane verschil tussen de variabele en de vaste rente. Er wordt een drempel, oftewel een zogenaamde ‘threshold’ afgesproken die niet overschreden mag worden. Indien de threshold toch overschreden wordt, dan moet uw organisatie liquide middelen bijstorten als zekerheid om aan de betalingsverplichtingen van de swap te kunnen blijven voldoen. Dit heet een zogenaamde ‘margin call’. De bijstorting van de liquide middelen vindt plaats op een aparte rekening. Op het moment dat het verschil tussen de variabele rente en de vaste rente weer kleiner wordt dan de afgesproken threshold, dan worden de liquiditeiten teruggestort.

 

Overigens moet bij het voorgaande worden aangemerkt dat de Stichting Waarborgfonds voor de Zorgsector (WFZ) bij borgstelling geen CSA/bijstortingsverplichtingen accep-teert.

Naast het hiervoor genoemde liquiditeits-risico, kan er ook een risico ontstaan als er sprake is van een zogenaamde ‘open positie’. Dit is het geval als er een renteswap wordt afgesloten zonder dat er een financiering aan ten grondslag ligt. Er is dan sprake van een speculatieve positie. Een bedrijf kan door het innemen van een positie in een renteswap namelijk speculeren op bepaalde toekomstige renteschommelingen. Van een dergelijke open positie was in het geval van Vestia ook sprake. Vestia speculeerde erop dat de rente op 3% haar dieptepunt bereikt had en is voor toekomstige investeringen grote posities in renteswaps aangegaan waarbij ze er dus vanuit ging dat de rente zou stijgen. Als gevolg van de kredietcrisis daalde de rente echter tot 2%. Deze daling heeft ervoor gezorgd dat de met de banken afgesproken threshold overschreden werd en Vestia liquiditeiten moest bijstorten. De contracten zijn volgens de berichten in de pers bovendien voor zeer lange looptijden gekocht, hetgeen de risico’s alleen maar groter maakte.

 

Zolang Vestia over middelen beschikte om te voldoen aan de ‘margin calls’ waren de problemen nog enigszins te overzien aan-gezien deze middelen bij een rentestijging ook weer teruggestort zouden worden. Maar de bodem lijkt te zijn bereikt en als Vestia failliet gaat, lopen de banken een groot kredietrisico omdat er geen zeker-heden tegenover al die schulden staan.

 

De zorgplicht

 Zoals u wellicht ook in de persberichten gelezen heeft, heeft interim-bestuurder Gerard Erents van Vestia de banken nu onder druk gezet om een oplossing te bereiken door onder andere een beroep te doen op de zorgplicht. Zoals Erents het uitdrukte, hebben de banken ‘racefietsen verkocht aan iemand in een rolstoel’. Erents doelde daarmee op het volgende. Banken hebben op grond van hun rol in het maatschappelijk verkeer zorgverplichtingen jegens hun klanten. Zij dienen de belangen van die klanten te allen tijde in acht te nemen. De zorgplicht die van toepassing is, varieert van geval tot geval. Of zoals de Hoge Raad het formuleert: deze hangt af van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet onder andere gedacht worden aan de complexiteit van het product waar het om gaat, aan de beleggingservaring van de klant en de financiële positie van die klant. Banken handelen in strijd met de zorgplicht als zij producten verkopen aan klanten die gezien de achtergronden en doelstellingen niet geschikt zijn voor die klanten. Of dat in de Vestia kwestie het geval is geweest is niet te zeggen aangezien niet alle omstandigheden van het geval bekend zijn. Hier speelt bovendien ook een rol dat Vestia wellicht aangemerkt moet worden als een professionele belegger, waarvoor een verminderde zorgplicht geldt.

 

Tot slot

Derivaten kunnen een oplossing bieden voor renterisico’s en de exploitatiekosten drukken. Er kunnen echter ook grote risico’s mee gemoeid zijn. Laat u hierover vooraf-gaand goed informeren bij ter zake deskundigen zodat u niet voor ‘Vestia-achtige’ verrassingen komt te staan.

 

Mr. Chantal van den Borne  2BW Advocaten                                                                          

Voor vragen:  borne@2bwadvocaten.nl 

                                                                                                                                                  

Op 10 december 2013 vond in Amersfoort het KMVG seminar Hoe beperkt u de financiële schade van uw renteswaps plaats. De hand-outs van de presentaties vindt u hier.

Lees ook: "Verbod op rentederivaten geen oplossing" 

                                                                                                                                                      

Partners

E. info@KMVG.nl | www.kmvg.nl
Henk52 18 April 2015
Er zijn wel degelijk problemen gedurende de looptijd van de renteswaps. Bij dalende rente, de margin aanvullen, en blijven aanvullen. Dit zou agria toch moeten weten vanwege zijn handelen op de termijnmarkt.;-)
Agria 18 April 2015
Henk52 schreef:
Er zijn wel degelijk problemen gedurende de looptijd van de renteswaps. Bij dalende rente, de margin aanvullen, en blijven aanvullen. Dit zou agria toch moeten weten vanwege zijn ha
delen op de termijnmarkt.;-)


1. Ik heb nooit beweerd op de termijnmarkt te handelen.

2. Eerlijk is eerlijk. Ik was niet op de hoogte van de "threshold" en het bijstorten. Daarin heb ik nu dus van Chantal (bedankt voor het heldere verhaal) en Henk52 kennis van genomen.

Mijn accountmanager van de Boerenleenbank kwam er een paar jaar geleden ook mee aan maar ik heb gekozen voor een lening op basis van euribor en nog geen moment spijt van gehad. Alleen jammer dat deze nu voornamelijk bestaat uit opslagen.

Daarnaast nog even een anekdote: Een goede kennis van mij is register accountant bij een van de grotere kantoren en bij hen geld het credo bij dergelijke constructies: als je denkt dat je het snapt, heb je het niet goed gelezen.
henk52 18 April 2015
@ agria,

1.voorheen noemde je je petatje?
2. Je zegt boerenleenbank, dus je bent niet meer de allerjongste, ik schat tegen de 60.
3. Je spreekt van een goede kennis, die registeraccountant is. Had hij voorheen niet een eigen accountantantskantoor?
4. Ben jijzelf makelaar?
5. Als voorgaande allemaal met ja beantwoord is, dan heb je ook op de termijnmarkt gespeculeerd, met niet met zo heel veel succes;-)
Agria 18 April 2015
1. Nee
2. Nee
3. Nee
4. Nee
5. Nee, dus...

Succes verder!!
jaap 18 April 2015
Dat gaat wel gebeuren
Henk52 19 April 2015
Ik zei toch: denk het tegenovergestelde van wat die geleerde mensen zeggen. Niet dat makelaars zo geleerd zijn, maar daar geldt dat ook voor.
Frans 19 April 2015
De opslagen zullen er inderdaad voor zorgen dat de hypotheekrente niet negatief wordt.

En diezelfde opslagen zorgen ervoor ,dat we gewoon beroofd worden(zie kwartaal en jaarcijfers bank)als consument met een eigen huis en dankzij die bazooka van de ECB gaat ook je pensioen naar de haaien .

wel positief ,woningmarkt en dus de economie ,maar het zijn weer sigaren uit eigen doos
Henk52 24 April 2015
Edin, de negatieve rente is een feit, terwijl onze Edin vorige week nog verkondigde dat dat in Nederland niet zo gauw zou gaan gebeuren.De renteopslag mag je niet meetellen, want dat is geen rente.
U kunt niet meer reageren.

Meld je aan voor onze nieuwsbrief

Schrijf je in en ontvang elke dag het laatste nieuws in je inbox

Bel met onze klantenservice 0320 - 269 528

of mail naar support@boerenbusiness.nl

wil je ons volgen?

Ontvang onze gratis Nieuwsbrief

Elke dag actuele marktinformatie in je inbox

Aanmelden