Kies je voor de boer of de belegger in de pachtwet?

In de huidige pachtwet zijn grofweg twee smaken. Er zijn de langlopende pachtovereenkomsten waarbij de pachtprijzen strikt gereguleerd zijn. Wageningen Economic Research (WER) berekent in opdracht van het ministerie van LVVN jaarlijks de maximale pachtprijzen per regio aan de hand van het verdienvermogen van de bedrijven in de betreffende regio. Daarnaast is er de geliberaliseerde pacht. Dat zijn overkomsten van zes jaar of korter. De pachtprijs is daarbij vrij en de overeenkomst stopt vanzelf. Niet zelden geven overheidsinstellingen of semipublieke instellingen grond in geliberaliseerde pacht uit bij inschrijving waarbij de hoogste bieder de pachter wordt. Als langlopende pacht de norm moet worden, zou de overheid het goede voorbeeld kunnen geven.

Als investeerder of belegger is het met het oog op maximaal rendement wel te verklaren dat geliberaliseerde pacht de voorkeur heeft. De prijs is vrij te bepalen en na maximaal zes jaar is de grond weer vrij van verplichtingen naar een pachter. Voor een boer zijn korte overeenkomsten veel minder gunstig. Investeringen van de gebruiker in de grond, bijvoorbeeld de aanvoer van extra organische stof of drainage hebben vaak een langere terugverdientermijn dan zes jaar. Met het oog op verduurzaming of, als we het beestje bij de naam noemen, het niet uitwonen van de grond, is te verklaren dat in de initiatiefnota langdurige pachtovereenkomsten de voorkeur hebben. Dat staat nog los van dat langdurige pachtovereenkomsten ook meer zekerheid bieden voor de bedrijfsvoering van de pachtende boer. Duidelijk is dat er een spanningsveld zit tussen de belangen van de pachter en verpachter.

Huisjesmelkers
Dat doet een beetje denken aan de woningmarkt. Met de Wet betaalbare huur die op 1 juli 2024 is ingevoerd zijn huurders beter beschermd en heeft het kabinet gemeenten mogelijkheden gegeven om in te grijpen als verhuurders te veel huur vragen. Een gevolg van die wijzigingen is wel dat veel verhuurders hun huizen hebben verkocht waardoor het aanbod in de vrije huursector kleiner is geworden en de concurrentie tussen huurders groter. De huizen zijn echter niet verdwenen, maar komen grotendeels terecht bij mensen die er zelf gaan wonen. Een soortgelijk effect zou ook bij landbouwgrond kunnen optreden. Als de hoger renderende kortlopende pachtovereenkomsten ontmoedigd worden, zouden investeerders en beleggers zich weleens terug kunnen trekken.

Het is overigens niet zo dat er op regulier verpachte grond geen rendement te halen is. Over de periode 1990 tot 2020 lag het nominale rendement van regulier verpachte grond op ongeveer 7%, becijferde de WER in 2022. Dik 2% bestond uit direct rendement (pachtinkomsten) en krap 5% uit indirect rendement door waardestijging van de grond.

Erfpacht
Tot nu toe gaat dit artikel over reguliere en liberale pacht. Een aantal grote investeringsmaatschappijen werkt echter helemaal om de pachtwetgeving heen door in te zetten op erfpacht. Bij erfpacht koopt de belegger of investeerder de landbouwgrond van de boer voor een percentage van de waarde, bijvoorbeeld 60% of 70% van de marktwaarde van de grond in vrije staat. Aan het einde van de looptijd na bijvoorbeeld dertig of veertig jaar kan de boer de grond terugkopen, vaak tegen een (veelal hoger) percentage van de dan geldende marktwaarde. Gedurende de looptijd betaalt de boer een canon, zoals de pacht bij erfpacht heet, van bijvoorbeeld 2% of 3% op het geïnvesteerde vermogen, die in de meeste gevallen jaarlijks wordt geïndexeerd.

Erfpacht zit daarmee een beetje tussen eigendom en pacht in. Beleggers presenteren het vaak als een manier om werkkapitaal vrij te spelen of als een vehikel om een uitbreiding of overname van het landbouwbedrijf te financieren. Maar als je het tegen reguliere pacht afzet, wel met een prijskaartje voor de boer. Bij een modernisering van de pachtwetgeving zou het geen kwaad kunnen ook erfpacht onder de loep te nemen.

Verdeling
Uiteindelijk komt de discussie over pachtwetgeving neer op hoe we geld dat verdiend wordt met en op landbouwgrond willen verdelen en wat we als maatschappij belangrijk vinden. Als de Nederlandse agrarische sector moet extensiveren, zoals sommige politieke partijen in Den Haag graag willen, dan zou je met pachtprijzen wat kunnen sturen. Daar zit wel het risico in dat beleggers minder geneigd zijn om in landbouwgrond te investeren, met als gevolg dat het areaal pachtgrond kleiner wordt. Het kan ook een bewuste keuze zijn om barrières op te werpen voor investeerders die voor het snelle geld gaan en dat je de markt voor landbouwgrond zoveel mogelijk in handen wil houden van de agrarische sector zelf en beleggers die er voor de lange termijn inzitten en een lager rendement daarbij op de koop toenemen.