Krijgt malaise in landbouw grip op de grondmarkt?

Nu het een stuk minder gaat met de verdienste in de agrarische sector kan die dure grond een last worden. Vooral in de VS wordt al met enige regelmaat de vergelijking getrokken met de landbouwcrisis onder Ronald Reagan in de jaren tachtig. De situatie toen en nu laat zich zeker niet een-op-een vergelijken, maar er zijn wel een paar interessante parallellen te trekken, ook voor de Nederlandse situatie.

De Nederlandse en Amerikaanse grondmarkt zijn natuurlijk op tal van punten verschillend. De gemiddelde productie per hectare ligt hier anders dan in de VS. Naast krachten vanuit de landbouw wordt er in Nederland ook door spelers van buiten de sector aan grond getrokken. Toch is in zowel de VS als in Nederland de prijs voor grond enorm gestegen. 75 jaar geleden kon je in Nederland grond voor omgerekend circa €800 per hectare kopen en in de VS lag de prijs onder de $100 per acre. Dat is gestegen naar bijna €100.000 per hectare in Nederland en $4.350 per acre in de VS in 2024.

De grondprijs is over de periode alleen niet in een rechte lijn omhoog gegaan. Na de relatief hoge graanprijzen in de jaren zeventig verdrievoudigde de grondprijs. Daarbij moeten we wel opmerken dat dit ook de periode van de oliecrisis was, die de inflatie tot boven de 10% stuwde. Afkoeling van de economie en een forse daling van prijzen voor agrarische producten terwijl de kosten veel minder daalden, drukte de prijs van grond.

Inflatie
De economische omstandigheden zijn anders dan rond de grote farm crisis van de jaren tachtig. We hebben nu in Europa geen boter- en graanbergen en de rente is een stuk lager dan de 10% en hoger die een jaar of veertig geleden gebruikelijk was. Waar verschillende experts wel parallellen zien, is in de daling van de prijzen voor landbouwproducten, terwijl de middelen die boeren nodig hebben om te kunnen produceren veel minder hard gedaald zijn. Hoge inflatie speelt hierbij een rol. Kosten voor onder andere arbeid, verzekeringen en andere inputs zijn in meer of mindere mate aan de inflatie gekoppeld, terwijl dat voor tarwe of melk niet geld.

Daar zit wel een interessante gelijkenis met de jaren tachtig. Op de langere termijn is grond in het verleden altijd een waardevaste investering gebleken. De kunst is alleen wel om voldoende ruimte in het budget houden om aan de rente- en aflossingsverplichtingen naar de bank te kunnen voldoen. De rente is een stuk lager dan in de jaren tachtig, maar daar staat tegenover dat banken zowel in Nederland, de EU alsook in Amerika snellere aflossing verlangen. De aflossingsvrije of nagenoeg aflossingsvrije hypotheken voor grond, zoals die 40 jaar geleden veel voorkwamen, zijn er niet meer. De aanslag op de liquide middelen van de boer die recent een uitbreiding in grond bij de bank heeft gefinancierd is daardoor misschien wel enigszins vergelijkbaar.

Zelfbescherming
Dat landbouwbedrijven direct het faillissement in gedreven worden, ligt (zeker in Nederland) niet in de lijn der verwachting. Na de financiële crisis van 2007/08 zijn de regels voor het verstrekken van kredieten fors verscherpt. Vanuit ondernemersperspectief worden die regels misschien weleens als onnodig zwaar ervaren, maar in een situatie als deze is het misschien maar goed dat te enthousiaste ondernemers tegen zichzelf in bescherming worden genomen. Ondanks de verscherpte regels is het niet ondenkbaar dat het aantal landbouwbedrijven onder bijzonder beheer toeneemt. Dat hoeven natuurlijk niet de recente groeiers te zijn.

Dat er een andere wind waait op de agrarische markten in brede zin zou kunnen betekenen dat de grondmarkt ook wat gaat afkoelen. Dat hebben we einde jaren zeventig en begin tachtig gezien, maar ook aan het begin van deze eeuw. Van 2001 tot 2005 daalde de gemiddelde grondprijs in Nederland met ruim 30%. Net zo snel als de grondprijs daalde, steeg deze overigens ook weer. Het is zeker niet gezegd dat de grondprijs zakt. Er spelen natuurlijk meer zaken op de grondmarkt, zoals de ontwikkeling van woningen, bedrijventerreinen en natuur. Maar dat de grondprijs alleen maar in een steile lijn omhoog blijft gaan (zoals de laatste twintig jaar het geval was) is ook geen zekerheid.