Verschillen in regionale grondprijzen nemen toe

Uit de nieuwste analyse van het Kadaster en Wageningen Economic Research blijkt dat de spreiding in grondprijzen de laatste tien jaar flink is toegenomen. In bijna alle provincies is het prijsverschil tussen de goedkoopste en duurste percelen groter geworden.

Vooral Noord- en Zuid-Holland springen eruit. In Noord-Holland liep de prijs in 2022–2024 uiteen van zo'n €67.500 tot wel €108.700 per hectare. Wie slim wil investeren, moet dus niet alleen kijken naar het prijskaartje, maar vooral naar waarom een hectare kost wat hij kost.

In Flevoland zijn de prijsverschillen de laatste jaren sterk toegenomen. In 2012 tot 2014 waren de prijzen in deze provincie nog heel uniform met een verschil van amper 9.500 euro. Daarna zijn de prijzen niet alleen fors gestegen (van €99.000 naar €180.000 per hectare) ook de verschillen binnen deze regio zijn sterk toegenomen tot €30.505 in 2022-2024.

Gras of bouwland maakt verschil
Een deel van de spreiding komt voort uit het grondgebruik. Bouwland brengt gemiddeld meer op dan grasland, simpelweg omdat akkerbouwgewassen een hogere opbrengstwaarde per hectare kennen. Op vruchtbare kleigrond in de Noordoostpolder of de Zeeuwse eilanden is de hectareprijs dan ook fors hoger dan op zandgrond in het oosten van het land.

Volgens de onderzoekers bedraagt de gemiddelde variatie landelijk zo'n 28% voor grasland en 30% voor bouwland – een verschil dat grotendeels wordt verklaard door de hogere schommelingen in akkerbouwgebieden.

Ook zaken als ontwatering, perceelvorm, kavelgrootte en ontsluiting beïnvloeden de prijs. Een grote, rechthoekige kavel met een goede afwatering brengt simpelweg meer op dan een versnipperd perceel met natte hoeken.

Daarnaast telt de ligging ten opzichte van het bedrijf. Een huiskavel naast de boerderij is meer waard dan een veldkavel verderop. En waar uitbreidingsgrond schaars is – bijvoorbeeld in gebieden met veel glastuinbouw of natuur – drijft de concurrentie tussen boeren de prijs verder op.

Verwachtingen en beleid spelen mee
De grondprijs is niet alleen een kwestie van fysieke kwaliteit. Ook toekomstverwachtingen tellen zwaar mee. Grond met een kans op herbestemming, bijvoorbeeld bij stedelijke uitbreiding of energieprojecten, krijgt al snel een speculatief prijskaartje. Aan de andere kant kunnen natuur- of stikstofmaatregelen de waarde juist drukken.

Het resultaat is dat binnen één provincie – of zelfs binnen één dorp – enorme prijsverschillen kunnen ontstaan. In sommige regio's liggen percelen met een prijsverschil van meer dan €15.000 per hectare op slechts enkele kilometers afstand van elkaar. Zo zijn in zowel Groningen als Noord-Holland gebieden met grondprijzen in de laagste prijscategorie te vinden, maar ook regio's die behoren tot de hoogste prijscategorie. Daartegenover staan gebieden zoals Salland en de Achterhoek, waar de prijsverschillen relatief beperkt zijn.

Wat kun je ermee als boer?
Voor boeren die grond willen kopen of verkopen is de boodschap helder: kijk verder dan de landelijke of provinciale gemiddelden. Landelijke cijfers geven een indicatie van de trend, maar zeggen weinig over de waarde van jouw perceel of dat van de buurman. Daarbij is het dus van belang om te letten op bodemtype en drainage. Dat geldt vooral bij veengronden of nattere zandgronden.

Ook ligging en ontsluiting is van belang; bereikbaarheid en nabijheid van bedrijfsgebouwen tellen zwaar mee. Waar kopers en verkopers goed aan doen om ook rekening mee te houden is lokale marktdruk; in regio's waar weinig grond vrijkomt, kunnen prijzen snel doorschieten. Tot slot zijn beleidsontwikkelingen belangrijk onderdeel van de prijsvorming; herbestemmingen, natuurzones of stikstofmaatregelen kunnen het prijsbeeld sterk veranderen.