Jarenlang is er over gesproken: herziening van de pachtwet. Nadat begin juli de nieuwe pachtwet werd voorgesteld is half december een internetconsultatie opengesteld. De nieuwe wet past huidige pachtvormen aan en introduceert ook een nieuwe vorm: duurzame pacht. Verpachter en pachter moeten straks beiden meer vrijheid krijgen.
De pachtwet is een langlopend dossier waar al veel partijen zich in hebben gemengd. Begin juli werd dan eindelijk, door LVVN staatssecretaris Rummenie, een 'Besluitenbrief Pachtherziening' gepubliceerd. Sinds half december is de internetconsultatie geopend, waarbij iedereen zijn mening kan geven over het wetsvoorstel. Dit is mogelijk tot 9 februari 2026.
Afspraken voor lange termijn
Een langetermijnvisie is als rode draad door de nieuwe pachtwet geweven. Afspraken moeten voor een langere periode gelden, waarbij verpachter en pachter beiden voordeel moeten ondervinden, en bovenwettelijke eisen worden extra beloond via een vast stramien. Dat is zo'n beetje de synopsis van het wetsvoorstel.
Hoofdlijnen van de nieuwe pachtwet:
De huidige pachtwet kent (sinds 2007) naast teelt- en natuurpacht twee veelgebruikte pachtvormen: reguliere pacht en geliberaliseerde pacht. Een reguliere pachtovereenkomst kent een looptijd van 6 of 12 jaar. Deze termijn wordt automatisch verlengd. Als het bedrijf van de pachter wordt overgenomen gaat het pachtrecht over op de opvolger. Een geliberaliseerde pachtvorm duurt 1 tot 6 jaar, waarbij er meer vrijheid is ten aanzien van regels en prijzen. In de nieuwe wet wordt daar een derde vorm aan toegevoegd: duurzame langlopende pacht.
Duurzaamheidseisen
De nieuwe pachtvorm kent een looptijd van minimaal 24 jaar en de pachtprijs is vrij te bepalen. Wel wordt het pachtcontract door de Grondkamer getoetst. Het verschil met reguliere pacht zit hem in de ruimte voor bovenwettelijke eisen. Denk aan een verbod op het gebruik van glyfosaat, het verplicht telen van rustgewassen of het verplichten van een SKAL-certificering, om maar wat te noemen. In de praktijk proberen verpachters dergelijke eisen steeds vaker op te leggen, maar pachter zien dit al snel als buitensporig. Een zogenoemde 'positieflijst' wordt straks opgesteld waarin al deze smaken zijn opgenomen. Het idee is dat bij het nemen van een of meerdere mogelijkheden een verlaging van de pachtprijs wordt gehanteerd. Dat is afhankelijk van of er sprake is van opbrengstderving bij de pachter. Ook wordt het mogelijk om aanvullende eisen op te nemen in bestaande overeenkomsten.
De geliberaliseerde pacht wordt omgezet in een kortlopende pachtvorm, waarbij de maximumtermijn wordt verdubbeld tot 12 jaar. Dit contract is eveneens overdraagbaar, maar als pachter wordt je wel getoetst. Deze pachtvorm kan zowel op grond als gebouwen worden toegepast en heeft een minimum loopduur van 1 jaar. Nu nog is het vaak zo dat geliberaliseerde pacht middels een openbaar biedingensysteem wordt gegund. Hiervoor komt een vrije prijs met pachtprijstoetsing in de plaats, met een door de overheid bepaalde maximumprijs. Hoe dit prijsstelsel er precies uit gaat zien is nog niet duidelijk. "Wel weten we dat sprake is van een progressief stelsel", zegt pachtspecialist Annelou Olde Beverborg van Countus tijdens een sessie over pacht op het Countus Agro Congres. "Hoe langer de pachtduur, des te hoger de pachtprijs. Een verpachter krijgt bij kortdurend verhuren dus straks de laagste prijs. Dit moedigt aan om langetermijnafspraken te maken."
Indexering reguliere pachtprijs
Bij reguliere pacht worden nu regionormen voor de prijzen gehanteerd. "Iedere vijf jaar worden deze normen getoetst op basis van financiële gegevens bij toetsingsbedrijven", legt Olde Beverborg uit. "Bij het nieuwe reguliere pachtcontract vervalt de pachtprijstoetsing. Verpachter en pachter bepalen samen de pachtprijs, met een indexering. Hoe deze indexering er exact uit komt te zien is nog onbekend." Opvallend is dan wel weer dat het systeem van indexering en de toetsing voor de kortdurende pacht twee losstaande systemen zijn, die onafhankelijk van elkaar worden uitgewerkt. De huidige pachtnormen kijken niet naar grondsoort en lopen altijd een jaar achter. Het nieuwe stelsel moet de praktijk beter benaderen.
Een langgekoesterde wens van verpachters is om meer vrijheid te verkrijgen. Dit wordt in de ophanden zijnde wet opgelost door een pachtcontract niet automatisch te verlengen bij bedrijfsovername of het bereiken van de AOW-leeftijd. Olde Beverborg: "Er vindt dan een bedrijfsmatigheidstoets plaats. Hierbij moet de pachter een bedrijfsplan overleggen, laten zien dat hij actief in zijn bedrijf investeert en wat de rol van een eventuele tweede bedrijfstak is. Een eis voor een minimale bedrijfsgrootte is er niet. Staak je een deel van je bedrijf, dan geldt deze toets eveneens." Door deze maatregelen te nemen moet 'grijze of zwarte pacht' worden teruggedrongen. Hierbij blijft de pachter de grond pachten, maar wordt het onderhands doorverhuurd.
Fiscale hobbels
Een belangrijke fiscale hobbel blijft pacht in combinatie met de landbouwvrijstelling en bedrijfsovernameregeling (BOR). Bij langdurige verpachting, zonder vruchtwisseling, vervalt namelijk de landbouwvrijstelling. Bij verkoop of overdracht van de grond wordt de waardestijging van de pachtgrond dan belast. Sinds 2024 is het zo dat de BOR niet langer geldt bij verhuur of pacht, met uitzondering van teeltpacht (1 of 2 jaar, waarbij vruchtwisseling noodzakelijk is). In de praktijk zorgt dat regelmatig voor problemen. Dit kan in de toekomst nadelig uitpakken voor deze fiscale mogelijkheden. Een praktijkvoorbeeld: Een ondernemer wil het rustiger aan gaan doen en een deel van zijn grond verpachten aan een jonge boer in de regio. Naast aardappelen en uien worden ook rustgewassen geteeld. De verpachter moet straks over deze grond afrekenen met de belastingdienst.
Olde Beverborg wijst verpachters op de mogelijkheid van het leggen van een pachtclaim. "In de praktijk zien we dat geregeld gebeuren." Dit treedt bijvoorbeeld op wanneer een verpachter de grond wil verkopen en de pachter het eerste recht van koop wil hebben. Niet altijd is dit goed vastgelegd in de pachtovereenkomst. Zelfs bij de aanwezigheid van een grondgebruikersverklaring met einddatum kan de pachter een claim leggen op de grond.
Vrijheid en lange termijn
Kortom, de voorgestelde nieuwe pachtwet komt zowel pachter als verpachter deels tegemoet. Zo wordt aangestuurd op langdurig pachten, waar onder andere het NAJK zich voor heeft ingespannen. Anderzijds is er meer vrijheid voor de verpachter. In het bepalen van de prijs en bijvoorbeeld wanneer de verpachter de AOW-leeftijd heeft bereikt. Het definitieve wetsvoorstel wordt nu in het derde kwartaal van 2026 verwacht. Loopt alles volgens planning, dan wordt de nieuwe wet in 2028 van kracht.