Gesponsord: VBO Makelaars
De waarde van agrarisch vastgoed staat onder druk.
Binnenkort ontvangt iedereen weer de WOZ-beschikking van zijn gemeente. Dat de waarde van het vastgoed in het agrarisch buitengebied al jarenlang onder druk staat, is geen nieuws. Diverse artikelen en onderzoeken hebben dat overtuigend aangetoond en de ervaringen van makelaars en taxateurs bevestigen deze trend. Stoppende ondernemers, leegloop van het platteland in de buurt van kleine woonkernen en – daarmee samenhangend – de doorzettende stedelijke groei; al die factoren zorgen ervoor dat het aanbod van agrarisch vastgoed groot is.
Daarnaast worden eigenaren op de meeste locaties in toenemende mate geconfronteerd met hoge kosten voor sloop- en asbestsanering. Alterra heeft dat overzichtelijk in beeld gebracht. Makelaars/taxateurs moeten dat beeld helaas bevestigen. Dat maakt potentiële kopers voor vrijkomende locaties vanzelfsprekend terughoudend. En dan druk ik me nog heel voorzichtig uit. In mijn werkgebied zie ik de marktwaarde van vastgoed gestaag dalen. In de laatste vier jaren is er sprake van 30 à 40% waardedaling. Bij sommige locaties is de daling nog sterker.
Elk jaar stelt de gemeente de WOZ-waarde van onroerend goed vast. De beschikking 2017 is gebaseerd op het prijsniveau per 1 januari 2016, de waardepeildatum. De jaarlijkse WOZ-beschikking is van invloed op verschillende belastingen, zoals de inkomstenbelasting, de onroerendezaakbelasting, de waterschapsheffing en de schenk- en erfbelasting. De WOZ-waarde wordt ook gebruikt voor het afschrijven op gebouwen. Een ondernemer mag op bedrijfsgebouwen (die in eigen gebruik zijn) afschrijven tot 50% van de WOZ-waarde. Hoe lager die waarde, des te meer/langer er afgeschreven kan worden.
Maar klopt de beschikking wel? Een paar voorbeelden: de onderverdeling van de taxatiewaarden in ondergrond en opstallen kan fiscale verschillen veroorzaken. Daarnaast dient bedrijfsmatig geëxploiteerde landbouwgrond niet gewaardeerd te worden in de WOZ-beschikking. Daarvoor geldt de ‘cultuurgrondvrijstelling’. Zeker bij een gefaseerde staking van het landbouwbedrijf is het verstandig daaraan aandacht te besteden. Zolang er een fiscale boekhouding op het bedrijf aanwezig is, kan de ondernemer aantonen dat de landbouwgrond nog wordt gebruikt. En verder is er nog de werktuigenvrijstelling, waaronder bijvoorbeeld melkrobots en luchtwassers vallen. Deze mogen niet worden meegenomen in de heffingsgrondslag.
Landelijke taxatiewijzers
Te vaak worden beschikkingen vastgesteld met een indexering vanaf het bureau, met Streetview en Google Maps. Een bezoek aan de locatie? Inpandige inspecties? Vaak helaas niet! Uit verschillende gerechtelijke uitspraken (w.o. Rechtbank Oost-Brabant 14 mei 2014 en Gerechtshof 's-Hertogenbosch 18 juni 2014) blijkt dat de landelijke taxatiewijzers niet aansluiten bij de veranderde agrarische markt en onvoldoende rekening houden met plaatselijke omstandigheden en/of vergunningen. Het instrument is veel te grofmazig om een nauwkeurige WOZ-waarde vast te stellen. Elk landbouwbedrijf is uniek, met op het bouwvlak een agrarische bedrijfswoning met beperkingen door ruimtelijke ordening. De bedrijfswoning is onlosmakelijk verbonden met de bedrijfsopstallen en vertegenwoordigt een lage waarde.
Een deskundige boordeling van de WOZ-beschikking kan veel geld opleveren. De beschikking wordt vaak naar de accountant gestuurd, maar een accountant – hoe deskundig ook – is geen taxateur en is dus niet de adviseur waaraan de agrariër behoefte heeft.
De VBO-taxateur is dat wél. Hij heeft een uitgebreide database opgebouwd en beschikt over kennis van zaken. Een taxatiewijzer heeft hij dan ook niet nodig. Als VBO-sectie agrarisch vastgoed gaan we voor deskundigheid in het veld; niet voor automatisering en indexering. Met deze instelling bewijzen we onze klanten al jarenlang uitstekende diensten!
J.C.M. van Gestel RT RMT REV
bestuurslid sectie Agrarisch Vastgoed
