Opinie Marianne Adema
Kavelruil en vrijstelling van overdrachtsbelasting
Menig agrarisch ondernemer heeft bij de overdracht van onroerend goed te maken met overdrachtsbelasting. Een forse kostenpost, zodat het interessant kan zijn om te bekijken of er gebruik kan worden gemaakt van een vrijstelling. Een aantrekkelijk instrument om overdrachtsbelasting te besparen, is de kavelruilvrijstelling.
In een uitspraak van de rechtbank Gelderland van begin 2022 ging het om een agrarisch ondernemer die ruim twee jaar nadat hij gebruik had gemaakt van de kavelruilvrijstelling, tot zijn verbazing werd geconfronteerd met een forse naheffingsaanslag van de belastingdienst. De belastingdienst vond dat niet was voldaan aan de voorwaarden van de kavelruilvrijstelling. In deze uitspraak, waarbij de ondernemer door mij werd bijgestaan, belicht de rechtbank een paar belangrijke punten waarop u bedacht moet zijn bij het toepassen van deze vrijstelling. Gelukkig voor de agrarisch ondernemer trok de belastingdienst in deze kwestie aan het kortste eind.
De vereisten van vrijwillige kavelruil
Eerst nog even terug naar de vrijwillige kavelruil in de zin van de vrijstelling krachtens de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg). Wanneer is hiervan sprake? Voor een vrijwillige kavelruil, oftewel een ruilverkaveling bij overeenkomst in de zin van de Wilg, is van belang dat er sprake is van een schriftelijke overeenkomst waarbij drie of meer eigenaren zich verbinden bepaalde onroerende zaken samen te voegen, de massa op een bepaalde wijze te verkavelen en tot slot onder elkaar te verdelen.
De Wilg stelt meerdere voorwaarden aan de kavelruil. Zo is het van belang dat er minimaal drie eigenaren onroerende zaken inbrengen. Ook moeten er minimaal twee eigenaren zijn die onroerende zaken krijgen toebedeeld (ruilen). Bij algemene maatregel van bestuur worden daarbij nog enkele aanvullende eisen gesteld. Belangrijk is onder meer dat de kavels die in de kavelruil worden betrokken buiten het stedelijk gebied en dus buiten de bebouwde kom moeten zijn gelegen.
Kavelruil ook voor bij elkaar geveegde overeenkomsten
Wat was het geval in deze uitspraak? Centraal stond de vraag of het bij elkaar vegen van verschillende transacties is toegestaan om te voldoen aan de voorwaarden voor de kavelruilvrijstelling. De belastingdienst meende dat aan de kavelruilvrijstelling niet was voldaan, omdat voorafgaand aan de kavelruilovereenkomst al een koopovereenkomst was gesloten voor de percelen die in de kavelruil werden betrokken. De rechtbank deelde het standpunt van de belastingdienst echter niet.
Dat diverse overeenkomsten bij elkaar waren geveegd in de uiteindelijk gesloten kavelruilovereenkomst was niet van belang. Bovendien had de agrarisch ondernemer zijn voornemen tot kavelruil in de eerder gesloten koopovereenkomst opgenomen, aldus de rechtbank. De rechtbank benadrukte dat de kavelruilovereenkomst dan ook het vertrekpunt is voor de beoordeling of aan de voorwaarden van de kavelruilvrijstelling is voldaan. Hierbij staat er niets aan in de weg om de samengevoegde transacties gezamenlijk te beoordelen, aldus de rechtbank. Kortom, de belastingdienst had te zware eisen gesteld aan de kavelruilvrijstelling.
Wel of niet buiten de bebouwde kom?
Een ander belangrijk oordeel werd door de rechter gegeven over het tweede standpunt van de belastingdienst: dat een van de percelen niet buiten de bebouwde kom was gelegen. Als het perceel niet buiten de bebouwde kom ligt, is de kavelruilvrijstelling op grond van de Wilg alsnog niet van toepassing. Ook op dit punt werd de belastingdienst in het ongelijk gesteld. De rechtbank oordeelt dat de feitelijke situatie en dus niet het kombord dat aan de weg was geplaatst, bepalend is voor het oordeel of een perceel wel of niet binnen de bebouwde kom ligt. Het gaat om de inrichting van het landelijke gebied en daarom is het van belang of feitelijk het landelijke karakter overheerst. Doordat dit wel het geval was, oordeelde de rechtbank dat het betreffende perceel wel buiten de bebouwde kom was gelegen.
Kortom, er was voldaan aan de voorwaarden van de kavelruilvrijstelling en de forse naheffingsaanslag werd gelukkig voor de ondernemer vernietigd. Een belangrijke uitspraak, waarmee wordt onderschreven dat de belastingdienst niet te strikte eisen mag stellen aan de kavelruilvrijstelling. Hierbij geldt wel dat de ondernemer alert moet zijn op de voorwaarden waaraan moet worden voldaan. Als onroerende zaken worden gekocht en het de bedoeling is om van de kavelruilvrijstelling gebruik te maken, dan is het gelet op deze uitspraak aan te raden dit voornemen uitdrukkelijk in de koopovereenkomst op te nemen. Verder is het goed om te realiseren dat zich bij de kavelruilvrijstelling, zeker in de veranderende landelijke omgeving met snelle uitbreiding van stedelijke gebieden, vaker discussies over het wel of niet gelegen zijn van een perceel buiten de bebouwde kom kunnen voordoen. Een belangrijk aspect waarop u als ondernemer beducht dient te zijn, als u gebruik wilt maken van de kavelruilvrijstelling.
Marianne Adema
© DCA Market Intelligence. Op deze marktinformatie berust auteursrecht. Het is niet toegestaan de inhoud te vermenigvuldigen, distribueren, verspreiden of tegen vergoeding beschikbaar te stellen aan derden, in welke vorm dan ook, zonder de uitdrukkelijke, schriftelijke, toestemming van DCA Market Intelligence.
