Wat is het beste: dure grond of hoge pacht?

Je hoort vaak de opmerking dat grond kopen duur is. En dat is natuurlijk wel waar, de grond wordt duur betaald. Maar ieder jaar pacht betalen, loopt ook in de papieren. Vooral als je ziet hoezeer de pachtprijzen zijn gestegen de laatste 15 jaar. Wat is nu de beste keuze?

In de onderstaande grafiek heb ik de gemiddelde reguliere pacht (let wel, grijze pacht en kortlopende pacht zijn hier niet meegenomen) gedeeld door de gemiddelde koopprijs van een hectare grond en uitgedrukt als percentage. Dit percentage noemen we het directe rendement. Ter verduidelijking het jaar 1995 en 2011. In 1995 werd gemiddeld 18.000 euro per hectare betaald, de gemiddelde pachtprijs was toen 250 euro per hectare en dat resulteert in een direct rendement van 1,4 procent.

In 2011 werd gemiddeld 48.500 euro per hectare betaald, de gemiddelde pachtprijs was toen ongeveer 600 euro en dat resulteert in een direct rendement van 1,2 procent. De grafiek is een hulpmiddel bij de keuze tussen koop of pacht. Indien het directe rendement boven het gemiddelde ligt, is kopen aantrekkelijker. En als het directe rendement onder het gemiddelde ligt, is pachten aantrekkelijker.

Nu lijkt een gemiddeld direct rendement van 1,25 procent onaantrekkelijk, verpachters roepen altijd dat zij 2 procent rendement redelijk vinden. Dan wordt er echter geen rekening gehouden met het indirecte rendement, dat is het rendement door de waardeverandering van de grond. Bij grond is het indirecte rendement al lange tijd veel hoger dan het directe rendement.

Een ander belangrijk aspect is de inflatie. Stel je hebt in 1995 grond gekocht voor 18.000 euro, de pacht was toen 250 euro per hectare. Anno 2011 moet je voor die grond een pacht betalen van 600 euro, maar de aankoopprijs van de gekochte grond verandert niet. Het directe rendement op die grond is dus gestegen naar 3,3 procent! Dit komt door de inflatie, ook wel geldontwaarding genoemd. Ik denk dan ook dat de meeste verpachters makkelijk een direct rendement van meer dan 2 procent maken op hun investering in grond.

Grond heb je nodig voor je bedrijfsvoering, grond moet ten dienste staan van je bedrijf. Grond kopen is een investering voor de lange termijn, en het rendement komt ook pas na een aantal jaren maar het komt wel naar je toe. Grond pachten geeft een stukje flexibiliteit en vraagt geen investering. Ideaal voor teelten die veel vruchtwisseling vragen, agrarische ondernemers die snel willen groeien of bij bedrijfsoverdracht.  Als je grond koopt, kijk je op de dag dat je stopt wat het heeft opgeleverd. Bij pacht moet je ieder jaar kijken of het iets heeft opgeleverd.

Alfred Jansen
Directeur en rentmeester De Mediaan

Alfred Jansen

Alfred Jansen is bestuurder veiligheid en pacht bij LTO Nederland, rentmeester en hij heeft een boerderij met kalveren en akkerbouw. In zijn opinies schetst hij de ontwikkelingen in de markt van agrarisch onroerend en dierrechten.

© DCA Market Intelligence. Op deze marktinformatie berust auteursrecht. Het is niet toegestaan de inhoud te vermenigvuldigen, distribueren, verspreiden of tegen vergoeding beschikbaar te stellen aan derden, in welke vorm dan ook, zonder de uitdrukkelijke, schriftelijke, toestemming van DCA Market Intelligence.