De pachter investeert, maar wie profiteert?

De pachters en verpachters hebben een gezamenlijk belang bij een pachtstelsel dat gunstig is voor de boer, de bodem en de biodiversiteit. Dat betekent ook dat wanneer de belangen verschillen, daar op een faire en feitelijke manier naar moet worden gekeken. Daarom ben ik verbaasd over het recente tussenvonnis van de pachtkamer van het gerechtshof over de fosfaatrechten.

De pachtkamer van het gerechtshof stelt namelijk dat duidelijk rekening moet worden gehouden met de investeringen van de verpachter. Echter, ik betwijfel om 3 redenen of er in dit tussenvonnis sprake is van een faire en feitelijke afweging.

Onderlinge investeringen
Om te beginnen, moet dan gekeken worden naar de onderlinge verdeling van de investeringen tussen de pachter en verpachter. Al bij het aangaan van de pachtovereenkomst spreken de pachter en verpachter af dat de pachter de hoeve of het land als een goed boer moet gebruiken. En dat goede gebruik houdt al snel in dat er geïnvesteerd wordt in de grond en de gebouwen. Het gaat dan om onderhoud, maar ook over vernieuwing of verbetering.

Volgens de factorkostenmethode, ook wel 'Methode Tolner' genoemd, is de verhouding tussen de inspanningen en investeringen van de pachter en verpachter gemiddeld genomen als volgt: pachter neemt 75% tot 80% op zich, de verpachter 20% tot 25%. Ik vind het dan ook zeer merkwaardig dat bij de eventuele toekenning van fosfaatrechten aan de verpachter de verdeelsleutel van 50/50 wordt gehanteerd.

De investeringen van de verpachter worden immers ook beloond middels de jaarlijkse pacht. In de gevallen dat de pachter zelf in het melkquotum heeft geïnvesteerd, moeten de fosfaatrechten in elk geval aan de pachter worden toegekend. Dat is in mijn ogen niet meer dan rechtvaardig.

Rendementseis
Ook is er iets vreemds aan de hand met de rendementseis, in relatie tot de waardestijging en waardedaling van grond aan de hand. Verpachters hebben vorige eeuw de rendementseis van 2% in het leven geroepen. Die 2% is destijds herleid uit het rendement op Nederlandse staatsobligaties minus het rendement uit de waardestijging van de landbouwgrond. Ter illustratie: rond 2000 was het rendement op staatsobligaties 5,3% en de langetermijnwaardestijging van landbouwgrond 3,1%. De pacht moet dan redelijkerwijs 2,2% van de vrije verkeerswaarde zijn.

Anno 2019 zit de wereld anders in elkaar. Het rendement op Nederlandse staatsobligaties is circa 0%. Als we de waardestijging op de lange termijn daarop in mindering brengen, dan moet de pacht redelijkerwijs -3,1% van de vrije verkeerswaarde zijn. En dat is dan nog zonder de 'incidentele opbrengsten' uit de rechten die aan de verpachter zijn toegewezen. Dat is toch iets om rekening mee te houden, vooral omdat diverse verpachters roepen dat hun bezittingen in waarde dalen als zij geen fosfaatrechten toegewezen krijgen.

Onafhankelijk opstalrecht
Ook op het gebied van het melioratierecht zit de wereld vandaag de dag anders in elkaar. Sinds 2013 is de juridische basis om het melioratierecht (pachtersinvestering) aan te merken als eigen vermogen weggevallen. In de praktijk hebben de banken, op basis van de nieuwe wetgeving, een onafhankelijk opstalrecht nodig om de financiering van een stal rond te zetten. Het is bijzonder dat een pachtersinvestering in 20 jaar tijd wordt afgeschreven, terwijl een verpachter pacht beurt voor een gebouw zolang als de pachter het gebruikt. Een opstalrecht kan dit oplossen.

LTO Nederland blijft pleiten voor het behoud van de langetermijnvisie in het pachtstelsel. Dat houdt tevens in dat de belangen van beide partijen fair en feitelijk bekeken moeten worden. Daarom is ons standpunt dat de fosfaatrechten aan de pachter toebehoren. 

Alfred Jansen

Alfred Jansen is bestuurder veiligheid en pacht bij LTO Nederland, rentmeester en hij heeft een boerderij met kalveren en akkerbouw. In zijn opinies schetst hij de ontwikkelingen in de markt van agrarisch onroerend en dierrechten.

© DCA Market Intelligence. Op deze marktinformatie berust auteursrecht. Het is niet toegestaan de inhoud te vermenigvuldigen, distribueren, verspreiden of tegen vergoeding beschikbaar te stellen aan derden, in welke vorm dan ook, zonder de uitdrukkelijke, schriftelijke, toestemming van DCA Market Intelligence.