Grondmarkt bevindt zich op een top

Grond is op dit moment duur. In de Zuidelijke IJsselmeerpolders zijn prijzen voor bouwland opgelopen tot € 80.000,-. Ook grasland lijkt pittig geprijsd: van bijna € 40.000- in de Friese weidestreek tot ver boven de € 50.000 in de Alblasserwaard en Vijfherenlanden.

 

De vraag is natuurlijk of duur ook te duur is en of de markt zich op een top bevindt. Ik zet wat factoren op een rijtje die de prijs positief hebben beïnvloed. De belangrijkste is natuurlijk de bedrijfsuitkomsten. Die zijn in de akkerbouw de afgelopen jaren gemiddeld genomen veel beter geweest dan in het begin van deze eeuw. Waarbij afgelopen jaar een mooi herstel laat zien ten opzichte van oogst 2009. In de melkveehouderij zijn we nog niet terug op het stabiele inkomensniveau van de jaren nul, maar de weg omhoog is in 2010 weer ingezet.

 

Een goede cashflow zet aan tot het kopen van buurmans grond, wat de prijzen opdrijft. De gunstige rendementsontwikkeling is ook de basis voor de hooggestemde verwachtingen voor de komende jaren. Die worden verder geholpen door de wederom zeer hoge wereldwijde voedselprijzen. Onder economen en toekomstverkenners overheerst de mening dat de komende tien jaar een periode wordt met relatief hoge voedselprijzen: de productie kan de welvaart en groei in Azië niet bijbenen.

Toch zit hier het eerste addertje onder het gras. Niet elk jaar zullen we droogte in Oost-Europa, wateroverlast in Australië en nu weer droogte in China hebben. Aardappelprijzen in West-Europa zullen cyclisch blijven.

 

Een tweede addertje zit in het landbouwbeleid. De directe inkomenstoeslagen gaan in ieder geval gemiddeld per ha niet stijgen en eerder (al was het maar door inflatie) afnemen. Afschaffing van het melkquotum leidt tot productiestijging die ook voor prijsbederf kan zorgen, als ook voor schommelingen in de inkomens.

 

De afgelopen jaren is de grondprijs ook in de benen geholpen door overheid die voor een groene, en projectontwikkelaars die voor een rode bestemming de grondportefeuille uitbreidden. Een aantal uitgekochte ondernemers was mogelijk ook daarna als herinvesteerder op de markt, ook om de afdracht aan de fiscus te verminderen.

 

Die tijd is geweest. Jan Luijt, grondmarktspecialist van het LEI, wees er vorige week in een van de bladen van Wageningen UR op dat DLG de komende jaren minder of geen grond meer aankoopt voor natuurontwikkeling en mogelijk zelfs van ruilgronden af wil. In sommige regio’s is DLG een grote speler. Staatsbosbeheer en projectontwikkelaars zitten mogelijk in hetzelfde schuitje. Op basis van zijn modellen verwacht de onderzoeker de komende jaren dan ook eerder een daling, dan een verdere stijging.

 

Tot slot is er de rentestand. Die is om meerdere reden van belang: het is de disconteringsvoet waarmee investeerders de toekomstige inkomsten contant maken om hun bod te bepalen. Hoe lager de rentestand, hoe meer toekomstige jaren aan inkomen in de grondprijs neerslaan. De andere reden is dat de spaarrekening en effectenmarkt het alternatief zijn voor de belegger in grond.

 

Afgelopen zomer hadden we op de kapitaalmarkt de laagste rentestand in honderden jaren, op zo’n niveau kun je makkelijker omhoog dan omlaag. Inmiddels loopt de rente weer op onder invloed van inflatie. Wie daarin een scenario van hyperinflatie voor mogelijk houdt, raakt nog meer in grond of goud geïnteresseerd, maar andere beleggers zullen zich afkeren. Aandelen doen het dan ook weer (even?) leuk.