Tijd van gratis geld voorbij: dalende grondprijzen?

De rente stijgt, de tijd van gratis geld is voorbij. De huizenmarkt is op een kantelpunt terecht gekomen. En dus ligt de vraag voor de hand of de grondmarkt de huizenmarkt volgt. Op de grondmarkt (en zijn afgeleide, de markt voor pacht) is in de geschiedenis van de economie al heel wat gestudeerd. In Nederland heeft met name Jan Luijt, econoom bij het LEI (nu Wageningen Economic Research) daar afgelopen decennia diverse publicaties aan gewijd. Een reeks die in 1983 begon met 'Een nationaal model van de agrarische grondmarkt(en)'.

Als sinds de 19de eeuw zijn economen het er wel over eens dat de prijs van grond wordt bepaald door wat je er in komende jaren mee kunt verdienen. De Engelse econoom David Ricardo was de eerste die uitlegde dat de grondprijs hoog is als de graanprijs hoog is, en niet andersom: dat graan duur zou zijn omdat de grond duur is. Bij die opbrengsten gaat het niet alleen om de opbrengsten van volgend jaar, maar ook die van de jaren erna. Zie hier de invloed van de rente: als die omhooggaat, tellen de toekomstige jaren minder zwaar mee. De contante waarde van de inkomensstroom daalt bij stijgende rente, want sparen wordt aantrekkelijker en het lukt niet iedereen meer om tegen hogere rente te lenen. En dus dalen huizenprijzen en grondprijzen.

Ook de verwachtingen over de opbrengsten zijn voor komende jaren niet best gestemd. Graan-, suiker- en melkprijzen zijn nu hoog, maar dat hoeft niet zo te blijven. En het agrarisch milieubeleid leidt via onder meer verplichtingen voor bufferstroken en minder mestaanwending (verlies derogatie) ook tot lagere opbrengsten.

De grondmarkt bestaat niet
Luijt zette de twee laatste letters van zijn titel tussen haakjes: de grondmarkt bestaat niet, het zijn tal van deelmarkten, binnen en buiten de landbouw en in veel verschillende regio's. Zo is grond in de buurt van steden meer waard vanwege een (speculatief) beleggingsaspect: mocht de grond door de overheid opgewaardeerd worden van landbouwgrond naar bedrijventerrein of woningbouwgrond dan zijn er extra opbrengsten. Projectontwikkelaars die via het zelf-realisatiebeginsel aan de slag kunnen, zijn bereid om heel wat extra te betalen (en zo worden huizen duurder gemaakt dan nodig). Maar, zo toonde een studie ('Oorzaken van verschillen in grondprijzen') van een team in 2007 aan: ook in transacties tussen boeren onderling in die gebieden wordt hier al rekening mee gehouden. De grondprijzen liggen in die gebieden hoger dan in puur agrarische streken.  Hogere rente maakt het natuurlijk ook voor projectontwikkelaars en beleggers duurder om een grote grondportefeuille aan te houden, anderzijds zijn de bouwplannen in dit land groot.

Of het uitkopen van boeren in de stedelijke regio's leidt tot opwaartse prijsdruk in de meer landelijke regio's, is zeer de vraag. Omdat er wel eens een uitgekochte boer is die zich in een gebied inkoopt, wordt dit aan de borreltafel vaak verondersteld. Maar onderzoek kon dit effect niet aantonen. Belangrijker voor de verschillen tussen regio's is de bedrijfsgrootte (en daarmee de behoefte aan schaalvergroting) en de omvang van bedrijven, want een aantal grotere kan een dure aankoop makkelijker financieren. Ook de onderhandelingskracht van de kopers en verkopers wordt daardoor beïnvloed.

Natte natuur een negatieve impact op grondprijs
In de studie van 2007 werd naar prijzen van individuele percelen gekeken: in meer landelijke gebieden bleek ook het grondgebruik van omliggende percelen een belangrijke rol te spelen, meer nog dan de fysieke opbrengstwaarde. Zo hadden snelwegen, huizen en natte natuur een negatieve invloed op de grondprijs van een landbouwperceel. Een soort negatieve schaduwwerking dus. Aankopen voor natuur in een gebied had wel een stuwende werking op de grondprijs.

En hiermee zitten we dus bij de grote onzekerheid in de huidige grondmarkt: hoeveel van de €24 miljard uit het Nationaal Programma Landelijk Gebied gaat de overheid in de grondmarkt stoppen? Een verdienmodel bij extensivering vraagt om lagere grondprijzen, opkopen van grond jaagt die omhoog. En zo blijft de ontwikkeling van de grondprijs een beetje koffiedik kijken en een geliefd onderwerp voor de stamtafel.

Krijn J. Poppe

Krijn Poppe werkte bijna 40 jaar als econoom bij het LEI en Wageningen UR en vervult nu een aantal advies- en bestuursfuncties. Voor Boerenbusiness duikt hij in zijn boekenkast en bespreekt actuele ontwikkelingen aan de hand van klassiek geworden studies.

© DCA Market Intelligence. Op deze marktinformatie berust auteursrecht. Het is niet toegestaan de inhoud te vermenigvuldigen, distribueren, verspreiden of tegen vergoeding beschikbaar te stellen aan derden, in welke vorm dan ook, zonder de uitdrukkelijke, schriftelijke, toestemming van DCA Market Intelligence.