Prijs grondhuur Nederland is in Roemenië eigendom

Zo’n 8 procent van de landbouwgrond in Roemenië is in handen van buitenlanders. Nederland is er één van de grootste investeerders. Frisian Investors investeert sinds 2008 in grond en ziet grote mogelijkheden. ‘Een boer in Nederland doet er pakweg dertig jaar over voordat hij de lening op aangekochte grond terug heeft betaald. In Roemenië ben je na een paar jaar klaar’, zegt partner Minne Lettinga.

Na acht jaar pionieren in Roemenië heeft de Frizon Group flink uitgebreid. Met eigen kantoorruimte, twee landbouwbedrijven van in totaal 3.700 hectare, een makelaars- en een subsidiekantoor en natuurlijk het fonds Frisian Investors waarmee het allemaal is begonnen.

Hoe gaat het met de zaken?
‘Het fonds met kapitaalronde nummer 4 is nu  vol; dat houdt in dat er in deze kapitaalronde van bijna 2,5 miljoen euro inleg niet meer geïnvesteerd kan worden. Er volgt dit jaar een volgende ronde, van waarschijnlijk 1 miljoen euro groot. Er zit 2.150 hectare in het fonds dat wordt verpacht aan Roemeense boeren en een paar gelieerde Nederlandse bedrijven. Ik verwacht nog veel van onze activiteiten. Tot voor kort was het in Roemenië niet gangbaar om als buitenlandse partij een hypotheek te krijgen. Toen had het kadaster haar zaken meestal niet op orde en ook banken durfden het niet aan. Maar nu kunnen wij met onze bedrijven ook zelf hypotheken krijgen en dat tegen redelijke rentepercentages.’

Toch laat de Roemeense overheid zich niet altijd positief uit over de grondaankoop van buitenlanders. Wat merkt u daarvan?
‘Het wordt buitenlanders momenteel wel iets moeilijker gemaakt om grond aan te kopen. Voor de korte termijn kan dat tot een stilstand in prijzen leiden. Als de overheid moeilijkheden of restricties opwerpt voor buitenlanders, dan zal er minder aanbod van buitenlands geld zijn. Boeren zelf bepalen uiteindelijk de waarde van de grond en buitenlanders brengen wel geld. Dat geld wordt in Roemenië besteed, dat geeft een zwengel aan de ontwikkeling. Een hogere opbrengst, meer omzet, meer transport etc. Als je nationaal denkt dan zou dat tegen Roemenië kunnen werken.’

Rabobank kwam eind 2015 in opspraak vanwege gestolen landbouwgrond. Is dat geen risico?
‘Na de val van dictator Ceausescu in 1989 zijn gronden teruggegeven aan de families waarmee zij het recht op eigendom kregen. Die families hadden naar de notaris moeten gaan om het te legaliseren, maar vanwege de kosten heeft het merendeel dat niet gedaan. Zonder vermelding in het kadaster is de voorgeschiedenis niet altijd te achterhalen. Bij aankoop moet de boel nu nog worden gelegaliseerd door de oorspronkelijke eigenaren. Dan heb je soms te maken met erfgenamen die moeten worden opgespoord, volmachten geregeld, naar de notaris om de titel te halen, vervolgens naar het kadaster….Erg complex en het duurt soms jaren.’

‘Heel vreemd is het niet als daar een aantal transacties bijzitten die door de vorige aankopers misschien niet helemaal naar eer en geweten zijn afgesloten. Als een journalist dat uitzoekt, komt de laatste partij in een kwaad daglicht te staan, terwijl het in het traject daarvoor met de vorige aankopers is gebeurd. Rabofarm bezit zo’n 35.000 hectare grond in Roemenië, met dergelijke grote hoeveelheden kan die kans aanwezig zijn.’

Hoe voorkom je dergelijke problemen?
‘Om verdachtmakingen zoals bij Rabofarm te voorkomen, proberen wij legaal en netjes te werken. Daarvoor hebben wij in 2011 ons eigen bureau opgericht die de aankoop en registratie van titels voor ons doet. Inmiddels hebben wij ook ons eigen makelaarskantoor en bemiddelen wij met lokale managers voor Nederlanders die grond willen aankopen in Roemenië. Daarnaast runnen we een eigen subsidiekantoor om gebruik te maken van de enorme mogelijkheden die er zijn voor subsidies vanuit Europa. Alles moet netjes en goed gedocumenteerd worden. Ik schat dat Roemenië niet eens 30 à 40 procent van de mogelijkheden benut.’

In 2015 steeg de grondprijs zo’n 10 procent en ook in 2016 groeide deze door. Wat is het huidige niveau en welke kant gaat het op?
‘Aan de Hongaarse kant liggen de grondprijzen hoger dan aan de Moldavische kant waar de registratie door het kadaster van oudsher minder op orde was. Feit blijft dat er in dit land enorme sprongen zijn te maken met grondprijzen van 4.000 tot 6.000 euro. In Groningen kost een hectare 60.000 euro en je behaalt een opbrengst van 10 ton tarwe. Dat brengt 2.700 euro per hectare op. Het kost je als boer 30 jaar werk om je lening terug te betalen.’

‘In Roemenië betaal je 5.000 euro voor een hectare, je oogst 5 ton en hebt de investering in een paar jaar terugverdiend. Zeker omdat we groeien in opbrengst. We begonnen met 3 ton per hectare, zitten inmiddels op 7 ton en als de beregeningssystemen werken ga je richting de 12 à 15 ton korrelmaïs.
Met het landklimaat hier geven maïs, zonnebloemen, soja en erwten goede opbrengsten. De grond waar wij boeren, ter hoogte van Bordeaux (Fr.) is kwalitatief heel goed. Als je hier zou kunnen beregenen kan de grondprijs wel richting de 15.000 tot 18.000 euro gaan. Nog steeds met gemak te financieren en te betalen. Grond die moeilijker te beregenen is, zal volgens de grote instituten in Roemenië uiteindelijk tussen de 10.000 en 12.000 euro opbrengen. De komende vijf jaar zit er wel een verdubbeling van de grondprijzen in, maar het hangt van de grondstofprijzen af.’

Waarmee kan de Roemeense landbouw een spurt krijgen?
‘In de tijd van Ceausescu was de irrigatie voor elkaar, maar na de val van het communisme is alles in verval geraakt en geroofd. Nu is het mogelijk om met hoge subsidies herstelwerkzaamheden uit te voeren en is er een flinke bijdrage te krijgen voor de aanleg van een pivot. Met zo’n gecontroleerd beregeningssysteem vliegen de korrelmaïs opbrengsten naar 15 ton. Met prijzen van 150 of 160 euro per ton heb je dan een fantastisch bedrijfsresultaat. De clou is alleen dat je eerst het geld moet hebben om te kunnen starten. Dat is een groot probleem in Roemenië.’

Hoe is die startinvestering bij elkaar te krijgen?
‘In Roemenië begin je met eigen geld of van een investeerder. Als je dan kunt bewijzen dat je een  goede ondernemer bent, stap je naar de bank. Een andere oplossing zijn leverancierskredieten; grote jongens als Cargill willen buitenlanders nog wel eens financieren tegen  10 tot 12 procent. Inmiddels zijn wij als bedrijf zover dat wij naar de bank kunnen. En het mooie is dat er in Roemenië 20 à 25 banken zijn. Dat leidt tot onderlinge competitie, want de banken willen graag bedrijven met goede resultaten binnenhalen. De Italiaanse, Oostenrijkse, Griekse, Schotse en het Nederlandse ING; ze willen allemaal marktaandeel genereren. In Nederland ben je snel klaar, maar hier kunnen we shoppen.’

Is de situatie in Roemenië vergelijkbaar met die van bijvoorbeeld Polen 15 jaar geleden?
‘Zeer zeker. Polen heeft sindsdien een hele slag gemaakt. Ze hebben een groot marktaandeel in de fruitsector verkregen, er is sprake van een sterke groei in aardappelteelt, de pluimveesector heeft een boost ondergaan en binnen afzienbare tijd zien ook de slacht- en verwerkingsbedrijven het levenslicht. Dat gaat in Roemenië ook gebeuren, voorspel ik. Daarbij gaat de kwaliteit omhoog, terwijl de kostprijs de komende jaren nog laag blijft.’

Hoe belangrijk wordt Roemenië op landbouwgebied? Wat kunnen we nog verwachten?
‘Het wordt een enorme landbouwnatie met goede kansen voor jongeren. Op de schaal waarop in Roemenië wordt geboerd kun je de smart farming technieken optimaal benutten en de investering uitsmeren. Hier is geen mestprobleem; er is juist een tekort aan fosfaat. Iedereen is in de mood. Gloednieuwe landbouwmachines gaan als warme broodjes. Je voelt aan alles dat het land aan de vooravond van een nieuw tijdperk staat. De Roemeense munt is heel stabiel, de parkeerplaatsen van de bouwmarkten staan altijd vol omdat iedereen aan het opknappen is, de wegen worden drukker, de straten worden geasfalteerd en hier ligt het snelste glasvezelnet.’

‘Daarbij komt dat Roemenië pas in 1990 is begonnen om op wereldschaal geld te lenen; daardoor hebben zij de laagste staatsschuld van alle EU-landen. Ook zijn alle nationale reserves nog aanwezig, want de communisten deden niets met het aanwezige aardgas, de metalen en aardolie. Vooral de jongere generatie wil vooruit. Dat is erg inspirerend. In Nederland zijn de prijzen zo hoog dat er bijna geen rendement meer valt te behalen. Een Roemeense bank financiert tot 70 procent mee tegen 3,5 procent rente. Waar je in Nederland voor huurt, heb je hier grond in eigendom. Een mooi businessmodel.’

© DCA Market Intelligence. Op deze marktinformatie berust auteursrecht. Het is niet toegestaan de inhoud te vermenigvuldigen, distribueren, verspreiden of tegen vergoeding beschikbaar te stellen aan derden, in welke vorm dan ook, zonder de uitdrukkelijke, schriftelijke, toestemming van DCA Market Intelligence.